Výstavba průmyslových staveb se téměř zastavila
15.10.2009 - Zatímco ještě ve 2. čtvrtletí roku 2009 bylo v Česku postaveno 150 000 m2 nových skladových a průmyslových ploch, ve 3. čtvrtletí to bylo pouhých 23.400 m2, což ve skutečnosti představuje jen realizaci dvou nových projektů. Velké omezení výstavby těchto prostor tak znamená velmi nízkou nabídku v tomto segmentu nemovitostí. Situace se podle poradenské společnosti v oblasti realit King Sturge jen tak nezmění.
V současné době byla zastavena jakákoliv spekulativní výstavba a staví se v zásadě jen projekty na míru pro předem sjednaného nájemce. „Díky tomu klesla nová nabídka ve třetím čtvrtletí na 23.400 m2, což představuje pětileté minimum. Novou nabídku třetího čtvrtletí 2009 tvořily pouze dva nové projekty: nová hala v Panattoni Parku Prague Airport (o rozloze 21.900 m2) a menší skladová hala VGP v Předlicích u Ústí nad Labem (o rozloze 1.500 m2). Trh průmyslových a logistických nemovitostí v České republice má nyní celkovou plochu 3.443.000 m2,“ uvádí Markéta Míková ze společnosti King Sturge.
Poptávka v současné době odpovídá celkové situaci v ekonomice a na této úrovni zůstane pravděpodobně až do konce roku. Pochází především od logistických a obchodních firem, výrobci jsou recesí zasaženi výrazně citelněji. „Zároveň bych chtěl říct, že aktuálně registrujeme jednání o pronájmu výrazně větších či velkých prostor, což bylo v předchozích měsících spíše ojedinělé,“ dodává Milan Korbelář, vedoucí oddělení průmyslových a logistických nemovitostí King Sturge.
K nejvýznamnějším nájemním transakcím třetího čtvrtletí se řadí tyto: Geis CZ si pronajal 14.500 m2 v ProLogis Parku Ostrava (developer ProLogis), Hydro Automotive Structures si pronajal 5.700 m2 v Panattoni D5 Logistics Park (developer Panattoni) a firma Hortim si pronajala 4.000 m2 v D8 European Park (developer AFI Group).
Nájemné klesat nebude
Na první pohled by se mohlo zdát, že malý zájem bude tlačit nájemné za tyto prostory dolů. Při pohledu na minulé období let 2004 - 2009 dokonce průběžně mírně klesalo. „Nejvýznamnějším důvodem je vzrůstající konkurence na trhu, která tlačí ceny dolů zejména v podobě pobídek, jež budoucí nájemci dostávají,“ vysvětluje Korbelář. Podle něj ale v současné době není už žádný prostor pro další snižování a klíčem k vývoji nájemného v budoucnosti je konkurence a míra neobsazenosti na jednotlivých trzích. „Pokud bude míra neobsazenosti nulová či nízká a konkurence malá jako například v Brně, nájemné poroste. Pokud je konkurence vysoká a míra neobsazenosti také (příklad Plzně), nájemné může klesnout. Praha je zhruba na středu a očekáváme, že zde bude klesat neobsazenost na úroveň pod 10% a nájemné zde mírně poklesne v případě, že nějaké nové projekty přibudou, nebo krátkodobě vzroste, když bude nedostatek prostor,“ rekapituluje Milan Korbelář.
Ani Evropa na tom není nejlépe, přestože už se objevily náznaky o oživení logistických a průmyslových nemovitostí na jejím trhu. Poptávka po tomto typu nemovitostí je však stále nižší než v loňském roce, což se odráží na stagnaci či poklesu nájemného. „V průběhu druhého čtvrtletí 2009 kleslo nájemné nejvíce v Moskvě o 25 %, Kodani o 22 %, v Dublinu o 16 % a v Sofii o 10 %. Stejná hodnota nájemného zůstala v Londýně (Heathrow), Bruselu, Paříži, Frankfurtu, Miláně a Madridu. Jediným městem, kde od začátku krize nájemné vůbec nekleslo, jsou Helsinky,“ uvádí Korbelář.
Podle společnosti King Sturge stojí na okrají zájmu hlavně průmyslové a logistické haly na severní Moravě (neobsazenost 32%) a naopak nejnižší neobsazenost mají regiony severní Čechy a jižní Morava (cca 6 - 7%). Praha se pohybuje na průměru České republiky, konkrétně na úrovni 17,9 %. Do konce roku se očekává pokles neobsazenosti asi na 17,5%.
„Specifická situace panuje v Brně, kde je míra neobsazenosti nových logistických a průmyslových prostor prakticky nulová. Je možné, že někteří menší nájemci, pro které je životně důležitá těsná blízkost Brna, využijí skladů třídy B (nacházejí se v okrajových částech měst a jsou co velikosti obvykle menší, mají velké množství drobných nájemců). Nicméně nájemci, kteří požadují větší prostory ve vyšším standardu, jsou nuceni poohlížet se po nemovitostech ve větší vzdálenosti od Brna nebo dokonce na jiných trzích v ČR nebo na Slovensku,“ přidává postřeh Korbelář.
Aktuální nájemné u nemovitostí třídy A:
Praha 3,90 – 4,75 EUR za m2 / měsíc
Plzeň 3,25 – 4,00 EUR za m2 / měsíc
Brno a okolí 4,25 – 4,75 EUR za m2 / měsíc
Ostravsko 3,50 – 4,10 EUR za m2 / měsíc
Mladá Boleslav, Liberec, Hradec Králové, Ústí nad Labem, Olomouc 4,00 – 4,50 EUR za m2 / měsíc
Poznámka: Nemovitosti třídy A: velké moderní prostory ve vysokém technickém standardu v lokalitě u dálničních tahů. Typickými klienty jsou velké logistické, obchodní či výrobní společnosti. Ceny malých jednotek jsou v průměru o 15 % vyšší.
Jitka Vrbová
Jitka Vrbová