Velké srovnání cen bytů v letech 2008-2022. Napoví nám historie, co bude dál?
12.9.2022 - Český realitní trh prošel od roku 1990 poměrně turbulentními změnami. Máme za sebou výrazný růst cen nemovitostí na přelomu tisíciletí, období silného poklesu cen v letech 2008-2014 a následný nejrychlejší "po pandemický“ vzestup cen, který nepředvídali ani největší optimisté. V ekonomice ale ve většině případů platí, že pokud něco rychle zdražuje, dříve či později nastane výraznější cenová korekce. V minulosti jsme tomu byli svědky u zlata, Bitcoinu a nyní třeba u cen železa. Jsme právě teď na vrcholu růstu cen nemovitostí a máme se připravit na zlevňování tak jako před čtrnácti lety, nebo budou ceny realit i nadále zdražovat?
Realitní a zpravodajské portály realitycechy.cz a realitymorava.cz monitorují vývoj cen bytů již od roku 2008. Ze získaných dat je patrné, že poslední výrazný cenový pokles v období 2008-2014 trval téměř 6 let. Během ekonomické recese, do které se Česká republika v tomto období dostala, došlo k celkovému zpomalení ekonomiky, což mělo výrazný vliv na zvýšení nezaměstnanosti. Mnoho lidí tak bylo nuceno nákup vlastní nemovitosti odložit.
Od pomyslného cenového dna se začaly ceny nemovitostí odrážet až v průběhu roku 2014. Rostoucí trend zájmu po vlastním bydlení nezastavil ani příchod pandemie, ba naopak. Rozvolnění podmínek pro získání úvěru na bydlení ze strany ČNB, zrušení daně z nabytí nemovitosti, se kterým přišlo Ministerstvo financí, a obavy z budoucí inflace přiměly k nákupu nemovitosti tisíce lidí. Dokonce i ty, kteří dříve o nákupu nemovitosti neuvažovali. Trh ovšem nebyl na tak silný nápor připraven a díky nedostatečné nabídce volných nemovitostí k prodeji došlo v České republice od dubna 2020 až do března 2022 k extrémnímu růst cen nemovitostí.
Zpomalení trhu začalo již v roce 2021
Některé indikátory ale upozorňovaly na případné ochlazení poptávky po vlastním bydlení již před koncem roku 2021. "Od roku 2014, kdy jsme na našem realitním serveru zaznamenali rekordní počet inzerovaných nemovitostí (94 585), postupně docházelo ke snižování počtu inzerovaných nemovitostí až do listopadu 2021, kdy se u nás nabízelo cca 27 tis. inzerátů. Od loňského listopadu ovšem na našem realitním serveru počty inzerátů stále rostou. Aktuálně u nás mohou zájemci vybírat z více než 37 tis. nemovitostí. Dochází nejen k prodloužení doby, po kterou se reality prezentují, ale evidujeme také postupné snižování cen některých typů nemovitostí," okomentoval situaci na realitním trhu Michal Pich, provozovatel realitních serverů realityčechy.cz a realitymorava.cz.
Po příchodu ekonomické recese v roce 2008 začaly jako první snižovat svou cenu panelové byty před celkovou rekonstrukcí. Bylo tomu tak i začátkem letošního roku, kdy právě u těchto bytů začalo postupně docházet ke zlevňování. Stejně tak i nyní byly právě tyto typy bytů mezi prvními, u kterých postupně docházelo ke zlevňování. "Pokud ještě před rokem na jeden inzerát na prodej panelového bytu volalo do realitní kanceláře 30 zájemců, nyní jsou to spíše jednotky. Nejvíce je to patrné u starších bytů před celkovou rekonstrukcí," dodává Michal Pich.
Dostupnost bydlení je nejhorší od roku 2008
Podle Michala Picha stojí za současným ochlazením realitního trhu několik faktorů. "Češi si rychle zvykli na nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů a skokové navýšení, které v posledním půlroce nastalo, přimělo mnoho zájemců k přehodnocení rozhodnutí o nákupu nemovitosti. Nejde ale jen o vysoké úrokové sazby. Ceny nemovitostí se dostaly příliš vysoko a mnoho zájemců na ně již svými úsporami nedosáhne. A i ti, kteří by se současnými cenami nemovitostí neměli problém a chtěli financovat nákup hypotékou, nemusí nyní splňovat přísné podmínky pro její získání: mít naspořeno alespoň 20 % ceny nemovitosti (platí pro žadatele starší 36 let, jinak tento limit činí 10 %), případně splnit parametry DTI a DSTI, které jsou v bankách důležité při posouzení bonity klienta." A právě větší nároky bank jsou jedním z faktorů, který výrazně snížil počtem prodaných nemovitostí v letošním roce.
Index dostupnosti bydlení, za kterým stojí společnosti Golem finance s.r.o. a EuroNet Media s.r.o., se v květnu 2022 dostal na hodnotu 68,4 %. Index vyjadřuje jak velkou část čistého měsíčního příjmu průměrné české domácnosti aktuálně tvoří náklady na bydlení. V květnu 2015 byl index dostupnosti bydlení na hodnotě 31,7 %.
Nebýt vysoké inflace, mohlo být vše jinak
Stále jsme ale v situaci, kdy se ceny nemovitostí nesnižují tak výrazně, jako po roce 2008. Nyní má totiž mnoho lidí obavu z rostoucí inflace a vlastní nemovitost je pro ně mnohem lepší volbou, než mít peníze uloženy na bankovním účtu. "Když se podíváme, u kterých typů nemovitostí došlo v letošním roce k zastavení růstu cen, tak jsou to v drtivé většině..." Kompletní článek naleznete v aktuálním vydání realitního magazínu REALITYČECHY, který si můžete nyní BEZPLATNĚ STÁHNOUT.
Lucie Mazáčová