Je výhodnější koupit nemovitost na firmu, nebo jako soukromá osoba?

7.10.2020 - Nákup nemovitosti s cílem ji brzy se ziskem prodat, se nazývá spekulativním. Takové transakce trvají ideálně do jednoho roku. Investování je naopak nákup nemovitosti, jehož cílem je nemovitost zhodnotit, většinou formou pronájmu. To znamená dlouhodobé držení nemovitosti místo rychlého prodeje. Obojí má svá pro i proti.

Při spekulativním nákupu a následném prodeji nemovitosti je třeba počítat jak při koupi na firmu, tak na fyzickou osobu s platbou daně z příjmu. Od té jsou totiž osvobozeny nemovitosti, které držíte minimálně pět let, tj. nemovitosti investiční. Ale to nově platí pouze u nemovitostí, které budou koupeny do konce roku 2020. Od 1. ledna 2021 totiž bude platit místo pětileté, lhůta desetiletá. Sazba daně pro fyzické osoby činí 15 %, pro právnické osoby 19 %. Ovšem pokud se z podnikání bude - i díky prodeji nemovitosti - rozdělovat zisk společníkům, bude se na něj vztahovat další zdanění ve výši 15 %.

Dobrovolné uplatnění DPH
Pokud se prodávající při prodeji nemovitostí, které jsou osvobozeny od DPH, rozhodne, může na tuto transakci uplatnit daň. Musí se však na tom shodnout s kupujícím a ideálně uvést souhlas kupujícího ve smlouvě o převodu nemovitosti. Stává se to například tehdy, pokud jsou plátci DPH obě smluvní strany. Pak pro ně může být toto ustanovení výhodné.

Nákup nemovitosti na fyzickou osobu
Mnoha lidem to připadá jednoduché - koupí jako soukromá osoba byt, trochu ho "vylepší" a následně se ziskem prodají. Lze to udělat jednou za několik let. Pokud však takto prodáte třeba tři starší byty ročně, bude to zřejmě již považováno za podnikání a lze předpokládat, že finanční úřad a živnostenský úřad bude vyžadovat zřízení živnostenského listu, platby příslušných sociálních a zdravotních pojištění a další administrativu.

Ovšem nákup investiční nemovitosti je zcela jistě pro soukromé osoby výhodnou příležitostí, jak zhodnotit své finanční prostředky. Po pěti letech, u vkladů provedených do 31. 12. 2020, nebo po deseti letech, u vkladů po 1. lednu 2021, pak lze tuto nemovitost prodat bez daňového zatížení.

Zisk z prodeje investiční nemovitosti, navíc osvobozené od daně, je vítaným přilepšením k rodinnému rozpočtu. Pokud však jde o spekulativní nákup a prodej, doporučují odborníci vést transakce přes právnickou osobu. Sice se při výplatě zisku zvýší daňové zatížení, ale na druhou stranu se tak lépe ochrání soukromý majetek v případě reklamací a podobných sporů.

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Kdy musíte uhradit DPH při nákupu nebo prodeji nemovitosti?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Finanční úřady začínají zpracovávat žádosti o vrácení uhrazené daně z nabytí nemovitosti




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Poslanci schválili zrušení daně z nabytí nemovitosti




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Čeká nás snížení DPH u novostaveb?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Daň z přidané hodnoty není součástí základu daně z nemovitosti


 

Jindra Svitáková