Jak se vyvarovat chybám při koupi nemovitosti

1.12.2011 – Přemýšlíte o novém bydlení a nejste si jisti jak správě postupovat abyste náhodou něco nepodcenili? Chcete mít jistotu, že vše proběhne bez komplikací? Zkusíme vám poskytnout několik základních informací jak minimalizovat rizika spojená s koupí vybrané nemovitosti.

Vyhledání nemovitosti
Pokud plánujete pořízení nemovitosti, tak s největší pravděpodobností brzy navštívíte některý z realitních serverů popřípadě sáhnete pro některém z tištěných inzertní magazínů. Již při prvním kontaktu s inzerátem doporučujeme zaměřit se nejen na rozsah popisu nemovitosti, ale také na kvalitu prezentovaných fotografií. Je-li nemovitost svěřena realitní kanceláři na základě exkluzivní smlouvy je zpravidla k dispozici velmi podrobný popis nemovitosti a k náhledu je také několik fotografií.

Pokud naleznete stejnou nemovitost u více realitních kancelářích buďte na pozoru a pečlivě zvažte zdali na takový inzerát vůbec reagovat. Můžete se například dostat do situace, kdy složíte blokační kauci na nemovitost ve stejný čas jako zájemce v jiné realitní kanceláři. Neplánovaně byste se tak mohli dostat do situace spojené s řešením konfliktu, který ze zájemců má vlastně na nemovitost právo. Mnozí odborníci proto doporučují vybírat nemovitosti, které jsou zastoupeny pouze v jedné realitní kanceláři.

Před domluvením prohlídky požádejte realitního makléře o dodání co možná nejvíce informací (typ vlastnictví, právní závazky, z čeho je stavba postavena, výše měsíčních plateb spojených s užíváním nemovitosti, seznam provedených oprav v rámci rekonstrukce apod.) k vybrané nemovitosti. Profesionální realitní makléř by vám měl všechny informace týkající se nejen nemovitosti samé, ale také právních záležitostí, poskytnou automaticky.

Realitní kanceláře
Chybu bezpochyby neuděláte, když se hned na počátku seznamování s nemovitostí zeptáte realitního makléře na právní vztah mezi danou realitní kanceláří, jenž makléř zastupuje a prodávajícím. Současně doporučujeme zjištění si referencí na danou realitní kancelář. Většinou postačí vepsání názvu realitní kanceláře do fulltextového okna některého z vyhledávačů, např. google.cz a prostudování vypsaných odkazů. Negativní zprávy se šíří mnohem rychleji než ty pozitivní, proto mějte na paměti, že jakákoliv negativní zmínka o realitní kanceláři muže být velmi důležitá. Realitním kancelářím s negativní pověstí se raději vyhněte a to i za cenu, že oželíte vybranou nemovitost.

Prohlídka nemovitosti
Preferujete-li seriózní realitní kancelář, tak vám k jejímu rozpoznání bude zpravidla stačit již první telefonát směřující k získání potřebných informací a sjednání termínu prohlídky. Realitní makléř by měl být již v úvodním telefonátu schopen zodpovědět většinu vašich dotazů.

Při prohlídce nemovitosti v žádném případě nespěchejte a vše si pečlivě prohlédněte. Na základě zkušeností mnoha kupujících doporučujeme shlédnout nemovitost i vícekrát. Pokud možno tak s odborníkem. Přece jenom nekupujete nic levného. Již před prohlídkou si sepište vše co vás může zajímat (stáří nemovitosti, zdali se jedná o záplavovou oblast, sousedské vztahy, důvod prodeje apod.). Vezměte si sebou také fotoaparát popřípadě videokameru a vše si zaznamenejte. Samozřejmě pokud vám k tomu dá vlastník nemovitosti souhlas. Doma budete mít zajisté více klidu si vše prohlédnout. Pokud na vás nebude mít realitní makléř dostatek času tak ihned trvejte na další prohlídce. Čím více času věnujete prohlídce nemovitosti tím lépe.

Blokační kauce - záloha
Pokud projevíte o nemovitost, splňující vaše požadavky, zájem, tak budete s největší pravděpodobností vyzvání ke složení blokační kauce. Tento postup je standardní ve většině realitních kanceláří a většinou výše kauce činí 5 - 10% z ceny nemovitosti. Zde dbejte na správnost sepsané dohody o složení kauce, kterou vyžadujte i když vám realitní makléř bude tvrdit, že není potřeba. Dohoda o složení kauce upřesňuje podmínky pro započítání výše kauce do kupní ceny stejně tak i přesně specifikované důvody pro možné nevrácení kauce v případě nezrealizování koupě předmětné nemovitosti. V některých případech se může kauce rovnat výši provizi realitní kanceláře. Na tuto skutečnost by vás měl ale makléř upozornit.

Předkupní smlouvy, kupní smlouvy
Na veškeré právní úkony si vyžádejte účast vašeho právního zástupce, který s vámi projde všechny body smlouvy. I přesto, že se jedná o další finanční vydání, je jistota úspěšného pořízení nemovitosti k nezaplacení. S právníkem se doporučujeme poradit ještě dříve než složíte blokační zálohu. Seriózní realitní kancelář nebude mít proti přítomnosti vašeho právního zástupce námitky.

Úhrada kupní ceny
Při realizaci platby za vaši nemovitost doporučujeme trvat na notářské úschově do doby přepisu nemovitosti na katastrálním úřadu z původního vlastníka na vás. Až po zápisu nemovitosti do katastru nemovitostí dojte k převodu finančních prostředků na prodávajícího. Současně by měla být uhrazena platba spojená s úhradou daně z převodu nemovitosti. Tato daň jde sice na vrub prodávajícího, ale v případě neuhrazení je vymáhána po kupujícím. Tento způsob je jednou z nejbezpečnějších ochran vašich finančních prostředků. Mnohé realitní kanceláře využívají externího notáře pro výše uvedené účely. Na vaši žádost by vám měla realitní kancelář umožnit využít také vámi určeného notáře.

Služby realitní kanceláře
Seriózní realitní makléř není jen ten, kdo vás provede nemovitostí a přepočítá blokační kauci v realitní kanceláři, ale také osoba, která vám bude po celou dobu řešení koupě nemovitostí po ruce, umožní vám opakovanou prohlídku nemovitosti a postará se o maličkosti jakými je například převod energií z původního vlastníka na vás apod. Současně by vám měl být schopen poradit s financováním nemovitosti. Nebojte se jej kdykoliv dotázat a vždy mějte na paměti, že je tu on pro vás a ne vy pro něho.

Koupě nemovitosti je proces, který může trvat i několik měsíců. Proto se nesnažte koupi jakkoliv uspěchat na úkor doporučovaných pravidel. Vždy ale mějte na zřeteli, že jde o vaše peníze, o které byste nechtěli přijít.

Lucie Mazáčová