Při uzavření kupní smlouvy na nemovitost je možné si dohodnout výhradu vlastnického práva

28.8.2024 - Výhrada vlastnického práva je ujednání v kupní smlouvě, kterým si prodávající zpravidla zajišťuje zaplacení kupní ceny. Toto ujednání spočívá v tom, že kupující se stane vlastníkem až od okamžiku, kdy plně zaplatí kupní cenu. Výhrada vlastnického práva se týká věcí movitých, ale lze ji také uplatňovat v souvislosti s koupí nemovitosti.

Vyhradí-li si prodávající k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny, případně splní jinou mezi stranami sjednanou podmínku (například uhradí jiné dluhy, závazky apod.). Kupujícímu však již na základě kupní smlouvy vzniká právo věc hospodářky užívat a získává tedy právo nabývací, tzv. „předvlastnické“. 

Do doby doplacení kupní ceny nebo do doby naplnění jiné podmínky sjednané pro nabytí vlastnického práva kupujícím, je tedy stále vlastníkem prodávající. Kupující ovšem má právo nemovitost užívat, případně z ní mít prospěch (například úroda ze zahrady, pole apod.). Současně má povinnost věc chránit před poškozením, zničením či ztrátou a přechází na něj nebezpečí škody na věci.

Výhrada vlastnického práva musí být zapsána do katastru nemovitostí. Je třeba ji tedy sjednat buď přímo v kupní smlouvě na nemovitost, nebo jako individuální veřejnou listinu s úředně ověřenými podpisy.

Zápis vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí je v tomto případě dvoustupňový. Nejprve se do katastru nemovitostí vloží výhrada vlastnického práva, a to na základě kupní smlouvy na nemovitost, nebo na základě samostatné listiny, ke které ale musí být přiložena kupní smlouva. Katastrální úřad totiž v rámci řízení o vklad výhrady vlastnického práva bude zkoumat i kupní smlouvu, a to zda její obsah odůvodňuje vklad výhrady vlastnického práva. Po doplacení kupní ceny nebo splnění jiné podmínky sjednané pro nabytí vlastnického práva kupujícím je pak teprve do katastru nemovitostí vloženo vlastnické právo kupujícího.

K druhému úkonu se tedy přistupuje až po splnění podmínky. Její splnění však musí kupující doložit potvrzením či kvitancí od prodávajícího. Někteří právníci, například AK Kropáček, upozorňují, že může nastat komplikace, pokud by prodávající odmítl po splnění podmínky kupujícímu potvrzení vystavit. Kupujícímu v takovém případě nezbude nic jiného než se domáhat svého práva u soudu. Aby se taková možnost eliminovala, je vhodné sjednat úschovu u advokáta nebo notáře. Prodávající předem vystaví kvitanci o splnění podmínky a ta bude uložena do úchovy. Až kupující splní své podmínky, například splatí celou částku, schovatel kvitanci uvolní a on ji bude moci předložit katastru nemovitostí spolu s žádostí o vklad vlastnictví.

Výhradu vlastnického práva je nutné odlišit od odkládací podmínky. Ta má totiž za následek to, že kupní smlouva nenabude vůbec účinnosti, a tak kupující nemá právo věc užívat. Což právě výhrada vlastnického práva umožňuje. Prodávající předá nemovitost kupujícímu, ten může v nemovitosti bydlet, ale vlastníkem se stane až poté, co splní dohodnuté podmínky.

Jindra Svitáková