Smlouvu o úschově kupní ceny přenechte odborníkům

27.6.2024 - Pokud vám někdy někdo řekl, že kupní cenu uhradí ze svého účtu po podpisu kupní smlouvy, není radno tomu věřit. Ne že by všichni kupující byli nepoctiví, ale i pokud budou kupovat za „hotové“, může se leccos zvrtnout. A už vůbec takový postup nepřipustí žádná hypoteční banka.

Kupní cena za nemovitost se ukládá do úschovy, a to většinou notářské, advokátní nebo bankovní. Na vyžádání může tutéž službu poskytnout také realitní kancelář, má-li pro tento účel zřízený zvláštní účet. Této tematice jsme se již věnovali, ovšem pozor také na smlouvu o úschově, kterou budete podepisovat.

Smlouva o úschově musí být trojstranná, protože ji uzavírá (a tím i podepisuje) kupující, prodávající a zvolený schovatel. Smlouvu o úschově, respektive její návrh, nebo vzor, by měli mít k dispozici všichni poskytovatelé úschovy, a konkrétní návrh by vám také měli předložit dříve, než dojde k podpisu.

Ve smlouvě musí být samozřejmě zakotvené základní údaje, což je identifikace prodávajícího, kupujícího a schovatele, a také přesná identifikace nemovitosti, ke které se úschova vztahuje, a samozřejmě kupní cena, resp. částka, která bude u schovatele uložena. Dále se kupující smluvně zaváže, že ve stanovené lhůtě složí kupní cenu na určený účet. Schovatel se pak zavazuje k tomu, v jakém termínu a  za jakých podmínek vyplatí kupní cenu prodávajícímu. 

Podmínky výplaty kupní ceny z úschovy můžou být různé. Hlavní podmínkou obvykle bývá zápis vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Pokud se jedná o prodej nemovitosti, na níž je vázána hypotéka, může být podmínkou pro výplatu peněz také výmaz zástavního práva, které se vázalo na původní úvěr prodávajícího. V případě, že si kupující bere hypotéku, takže část kupní ceny bude vyplácet banka, je třeba i toto zanést do smlouvy.

Do smlouvy mohou být začleněna také další ustanovení, která si dohodnou kupující a prodávající. Kupní cena může být vyplacena i v několika splátkách, které se budou vázat například na vyklizení nemovitosti a její předání kupujícímu. To může být vhodné zvláště v komplikovanějších případech, kdy jde o velkou a členitou nemovitost, v níž má prodávající například dosud svůj sklad, výrobní zařízení, archiv a podobně.

Pozor také na to, že současně s předáním nemovitosti má prodávající povinnost předat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby. Vlastník nemovitosti je totiž povinen předmětnou dokumentaci uchovávat po celou dobu trvání stavby. Jestliže by ji neměl, může mu stavební úřad nařídit, aby ji na své náklady pořídil. Pokud by tedy prodávající nepředal kupujícímu dokumentaci, vystavuje se kupující riziku, že ji bude nucen později na své náklady vyhotovit. Což může nastat v situaci, kdy bude chtít nemovitost rekonstruovat, přestavět, či dále prodat. 

Samozřejmě je třeba stanovit také termín, kdy kupující peníze složí. Většinou se tak děje před podpisem kupní smlouvy, ale někdy může složit pouze svou část a ještě se bude čekat na peníze z banky.

A i když se to může zdát nepravděpodobné, někdy prostě koupě nedopadne dobře. Banky sice klienty předem dostatečně prověřují, ale stává se, že kupující nezíská potřebnou částku od hypoteční banky. V tomto případě převod na katastru neproběhne, resp. návrh  na vklad nebude vůbec podán. Pak je třeba do smlouvy o úschově uvést, v jakém termínu budou již složené peníze z úschovy vráceny kupujícímu.

Smluvní vztahy jsou složitou záležitostí a je pochopitelné, že je potřebné přenechat je skutečným specialistům. V žádném případě nelze spoléhat na vzory vyvěšené na internetu. Mimo jiné mohou být staré, a tím pádem nerespektovat nové zákony či jejich novelizace. I když se tedy rozhodnete prodávat či kupovat dům bez realitního zprostředkovatele, nechte si všechny smlouvy, včetně smlouvy o úschově, vypracovat odborníky v oblasti právních vztahů a nemovitostí.

Jindra Svitáková