Jak postupovat při výběru bytu. Část šestá: Cena

7.2.2012 - Na první pohled to může vypadat nelogicky, ale kapitolu o ceně jsme záměrně umístili až na samotný konec našeho seriálu o koupi bytu. Prodávající byt většinou prodávají v aktuálním stavu a nechtějí na něm zpravidla nic měnit. Byt nepůjde dle vašeho přání přesunout jinam, nezměníte ani jeho obvodové zdivo či způsob vytápění. Co ale změnit možná můžete je výše kupní ceny.

V minulých článcích jsme se věnovali výběru lokality, řešení otázky zdali byt panelový nebo cihlový, jak přistupovat k volbě podlaží, jak se vyvarovat nečekaným provozním výdajům a jak přistupovat k technickému stavu nemovitosti. Dnes se zaměříme na možnosti spojené s výší kupní ceny.

Poslední tři roky vídáme v novinových článcích titulky, jak klesají ceny bytů, jak mnozí odborníci odhadují ještě další poklesy a podobně. O tom, že je potřeba přistupovat ke každé nemovitosti individuálně se toho ale moc nedočteme. Dříve než se na cenu jako takovou podíváme bychom si měli říct z čeho se vlastně cena skládá.

Lokalita – bezpochyby základní kámen při stanovení ceny. Hodnota bytu v centru Prahy bude zajisté vyšší než hodnota stejného typu bytu např. v Ostravě.

Konkrétní místo – mnohdy se stává, že je nemovitost umístěna v té správné a poptávané lokalitě, ale na špatném místě. Pěkný byt může v takové lokalitě ztratit část ze své hodnoty už jen tím, že se nachází například v domě ležící u hlavní silnice.

Poloha bytu – dobrá lokalita a skvělé konkrétní místo zdaleka neznamená, že musí být cena vysoká. Stačí, aby byl byt orientován na sever nebo s okny nasměrovanými do nevábného dvorního traktu s popelnicemi a vše je hned úplně jinak.

Podlaží – lokalita, konkrétní místo, poloha bytu, vše v pořádku, ale co otázka bezpečí, výhledu a komfortu? Přízemní byty jsou ve většině případů levnější než stejné byty ve vyšších podlažích. Stejně tak platí, že jsou byty s pěkným výhledem ceněné mnohem více. Ale i pěkný výhled ještě nemusí znamenat výhru. Otázkou komfortu je totiž dostupnost do bytu. Např. páté podlaží bez výtahu může být pro někoho nepřekonatelný problém.

Panel nebo cihla – panelové byty jsou vždy levnější než byty cihlové. Porovnáváme-li ovšem stejné místo. Panelový byt v Praze může být totiž mnohem dražší než cihlový byt např. v Mostě.

Technický stav – zde opět platí, že dva shodné byty se mohou po stránce polohy, rozlohy, místa a podlaží shodovat, ale v případě odlišných technických stavů lze očekávat cenové rozdíly. Byt po kompletní nákladné rekonstrukci bude bezpochyby dražší než shodný byt v původním stavu. Zde je ovšem důležité pootevřít otázku, jestli je vhodnější koupě bytu před nebo po rekonstrukci. Mnoho kupujících si totiž chce byt přizpůsobit přesně svým potřebám a vyhledávají právě byty levnější za účelem následných úprav. Stejně tak existuje skupina lidí, kteří chtějí byt koupit a ihned bydlet. Vždy jde o otázku aktuálních potřeb.

Vybavení – většinou se prodávají nemovitosti vyklizené. Pokud se ovšem setkáte při prohlídkách s byty vybavenými, tak si zjistěte, zdali k vyklizení dojde či nikoliv. Cenový rozdíl ovšem velký nečekejte. Většinou se jedná o starší nábytek, který nemusí každému vyhovovat.

Rychlost prodeje – cena se v mnoha případech odvíjí od aktuálních časových potřeb prodávajících. Setkáváme se většinou se dvěmi typy prodávajících. Ti, kteří spěchají a jsou schopni jít s cenou dolů, ovšem za předpokladu, že vše proběhne rychle. A pak je tu skupina lidí, kteří mají dost času a očekávají spíše vyšší příjem. Na časovou představu se tedy ptejte u každé prodávané nemovitosti.

K ceně je ovšem potřeba přistupovat velmi opatrně. Pro mnohé je nemovitost citovou záležitostí. Prodávat např. byt, ve kterém jsem strávili většinu života nemusí být pro každého nejveselejší.

Mnohem lépe se vám bude s prodávajícím otázka ceny řešit, pokud budete mít za sebou prohlídky více nemovitostí. Samotným porovnáním několika lokalit či technických stavů bytů si dokážete udělat mnohem lepší obrázek o budoucí ceně než při emotivním rozhodování na první prohlídce. Pokud se vám bude byt líbit, ale cena bude vyšší než byste čekali, tak je např. dobré ukázat prodávajícímu ceny obdobných bytů v okolí, jsou li ovšem nižší. Přijít pouze s tím, že chcete slevu nebývá nejlepší řešení. Prodávající cenu stanovoval na základě několika skutečností a jen tak z ní nejspíš nesleví. Pro vyjednávání je tedy dobré mít připraveno několik dobrých, ale pravdivých, argumentů, např. horší lokalita, špatný technický stav vyžadující velké finanční investice apod.

Pokud ovšem byt splňuje všechny vaše představy, tak od koupi neustupujte jen proto, že je cena např. o 50tis. vyšší než byste čekali.

Financování
Spíše přemýšlejte, kde jinde by se dalo ušetřit. Jednou z nejlepších možností je výběr správného financování bytu. Pokud budete disponovat hotovostí, tak to prodávajícímu sdělte a při představě, že dostane vysněné finanční prostředky de facto ihned, možná nějakou korunu sleví.

Budete-li ovšem financovat nemovitost pomocí hypotečního úvěru, tak pečlivě volte banku. Úrokové sazby se mohou hodně lišit. Při dobré volbě můžete během trvání úvěru ušetřit statisíce. Aktuálně můžete získat v ČR hypoteční úvěr na bydlení v rozmezí 2,99 - 3,99% při pětileté fixaci. Rozdíl jednoho procentního bodu u průměrné hypotéky ve výši 1.700.000 Kč vám za 20 let udělá rozdíl 209 tis. Kč. U hypotečního úvěru ve výši 3 mil. Kč činí rozdíl za stejnou dobu bezmála 370 tis. Kč.

Jedním z populárních kroků při výběru správné banky je návštěva některé z renomovaných brokerských společností specializujících se na financování nemovitostí. Hypoteční makléř vám v takové společnosti většinou nastíní aktuální podmínky všech bank a na vás pak bude, kterou si vyberete. Velkou výhodou je nejen větší míra nezávislosti, ale také fakt, že za tuto službu nic nezaplatíte. Stejnou hypotéku si můžete vyřídit jak v bance, tak i u konkrétního specialisty na financování. Pouze s tím rozdílem, že budeme mít větší výběr a možná lepší péči.

Stejně jako u výběru nemovitosti, tak i u volby financování mějte na paměti, že jakákoliv unáhlená rozhodnutí nemusí být nejlepší. Vše si pečlivě promyslete a v žádném případě se nenechte do čehokoliv nutit. Jedna drobná chyba může totiž způsobit velké následky.

Autor:

Lucie Mazáčová